Comprendre - L'intermédiation locative

Thématique Intermédiation locative

Résumé L’offre d’hébergement n’est pas adaptée aux besoins des travailleurs saisonniers et jeunes en formation qui recherchent un toit pour quelques mois à des prix abordables. Ce manque de logement pénalise également les entreprises qui peinent à recruter dans les secteurs d’activités saisonnières comme le tourisme. Pourtant des particuliers, résidents secondaires ou permanents, souhaitent favoriser l’accès au logement des travailleurs. Alors la création d'un service d'intermédiation locative par la collectivité peut jouer ce rôle de médiation et de facilitation entre hébergeur et hebergé.

Description

Le fonctionnement de l'intermédiation locative

L’intermédiation locative consiste en l’intervention d’un tiers (agence immobilière sociale ou association agréée par l’État) entre vous et le(s) occupant(s) de votre logement. L’intermédiation locative est un dispositif qui permet de sécuriser et simplifier la relation entre le locataire et le bailleur grâce à l’intervention d’un tiers social. Le propriétaire (qui peut être un bailleur social) loue son logement à une association agréée par la préfecture (pour une durée de trois ans renouvelable). C’est donc l’association qui est locataire et qui assure le paiement des loyers et des charges, l’entretien courant et la remise en état du logement (hors vétusté normale). Elle met le logement à disposition du ménage. Pour le propriétaire, le paiement du loyer est garanti même en cas de vacance. Il existe des assurances pour les impayés, voire la garantie locative.

Pourquoi engager la mobilisation de logements dans le parc privé en tant que collectivité territoriale ?

L’article 34-V de la loi Alur et l’article 97 de la loi Egalité et Citoyenneté introduisent des nouvelles mesures afin de développer l’intermédiation locative dans les communes concernées au titre de l’article 55 de la loi SRU, c’est-à-dire pour les communes ne respectant pas leur obligation en matière de logements sociaux. Cette solution peut s’avérer intéressante pour des élus ne pouvant, pas construire directement du logement locatif social. Elle permet notamment de créer rapidement une offre sociale dans le parc privé sans subir de contraintes foncières ou susciter des contestations locales. En outre, le Plan Logement d'Abord a développé des outils fiscaux et des dispotions qui en favorisent le développement notamment depuis 2022. C'est aussi un moyen d'augmenter la proportion du parc social sur sa commune ou son territoire, les logements du parc privé conventionnés en loyer social ou très social auprès de l’ANAH sont d'ailleurs
comptabilisés dans le décompte SRU et ce jusqu’à 5 ans après l’extinction de la convention. L'article L.302-9-1 du CCH et le décret du 30 décembre 2015 permettent désormais aux communes de déduire de ce prélèvement annuel, les dépenses consenties à une association pour développer de l’intermédiation locative dans la limite de 10 000€ par logement et par an (plafonds locaux fixés
par décret)1. Ainsi les communes pourront réduire leur amende en subventionnant les organismes agréés au titre de l’intermédiation locative et de la gestion locative sociale lorsque ceux-ci font de la sous-location ou du mandat de gestion locatif.

Décider la mise en oeuvre et le mode de gestion du Service d'intermédiation locative

Gestion déléguée à une Agence immobilière à vocation sociale

De nombreuses collectivités territoriales s'appuient sur la gestion déléguée auprès d'une Agence immobilière à Vocation Sociale. L’AIVS assure une gestion de proximité du logement. L’objectif est d’assurer le respect des droits et devoirs du locataire et du propriétaire : garantie de la bonne gestion du logement et sécurisation du risque locatif, ce qui la distingue d’une agence immobilière classique. Concrètement, l’AIVS :

Accompagne le locataire durant toute la durée du bail
Aide le locataire à pallier tout problème lié au logement (démarches administratives, difficulté de paiement…)
Intervient en cas de difficulté (de voisinage, technique, financière)

En interne, par la collectivité mandatée par une Agence immobilière à Vocation Sociale

Dans ce cas, la garantie du service logement de la commune ou de l'intercommunalité repose sur les employeurs locaux, qui sont signataires des contrats de location. Ils s’engagent financièrement et assurent la remise en état des appartements en cas de dégradations. Le service logement, mandaté par une Agence immobilière à vocation sociale, est dépositaire des clés des propriétaires, il rédige les contrats de location, effectue les états des lieux d’entrée et de sortie, relève les compteurs, et calcule les consommations. L’employeur locataire établit la caution et les loyers sont réglés mensuellement dans le respect de la loi sur les locations meublées. Ce service à vocation sociale est entièrement gratuit et permet aux salariés, aux jeunes travailleurs ou en formation professionnelle qui viennent travailler sur le territoire de se loger par l’intermédiaire de leurs employeurs. Un contrat de sous location peut être établi avec l'accord des propriétaires, et qui permet pour les personnes qui remplissent les conditions de percevoir les allocations logements de la Caisse d’Allocation Familiales. Cette autorisation ne modifie en rien les termes du contrat de location pour le propriétaire bailleur : l’employeur reste le locataire principal. Le propriétaire bailleur reste maître des conditions, conformément à la réglementation des locations meublées et en liaison avec le service logement. La décision de louer par l’intermédiaire du Service Logement ne lie le propriétaire bailleur à celui-ci que pour la durée effective de la location.

FOCUS - Le décret qui permet aux collectivités d'agir directement dans le processus d'intermédiation locative Un décret du 7 mars facilite la recherche de solutions de logement pour les travailleurs saisonniers, qui représente l'une des clés du développement de l'activité touristique, notamment dans les stations balnéaires et de montagne. Il permet aux personnels des collectivités territoriales concernées d'intervenir plus activement et plus directement dans la recherche de solutions de logement pour les travailleurs saisonniers. L'article 48 de la loi du 28 décembre 2016 de modernisation, de développement et de protection des territoires de montagne (loi Montagne) prévoit en effet qu'"en vue du logement des travailleurs saisonniers [...], les organismes agréés, conformément à l'article L.365-4 du code de la construction et de l'habitation, peuvent habiliter, pour certaines missions relevant de la présente loi, des personnels d'une collectivité territoriale". Le décret du 7 mars 2019, pris en application de cette disposition, précise la liste des missions que les organismes agréés peuvent confier à des personnels habilités de collectivités territoriales. Il s'agit en premier lieu de la recherche de logements en vue de leur location ou de leur sous-location à des travailleurs saisonniers. Il s'agit ensuite de l'intermédiation locative, autrement dit de "l'entremise entre le propriétaire d'un logement, d'une part, et un travailleur saisonnier ou l'employeur d'un travailleur saisonnier, d'autre part, pour faciliter la conclusion d'un contrat de location d'un logement destiné au travailleur saisonnier". Enfin, il s'agit de la même démarche, mais en matière de sous-location, autrement dit "l'entremise entre un employeur et son employé travailleur saisonnier, pour faciliter la conclusion d'un contrat de sous-location d'un
logement destiné au travailleur saisonnier". Les organismes agréés susceptibles d'habiliter ainsi des personnels de collectivités territoriales sont ceux exerçant des activités d'intermédiation locative et de gestion locative sociale. Ils sont eux-mêmes agréés par l'autorité administrative pour une période de cinq ans renouvelable. Référence : décret n°2019-179 du 7 mars 2019 pris pour l'application de l'article 4-2 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce (Journal officiel du 9 mars 2019).Source : Banque des Territoires, 2019