Agir - Organiser la captation de lits dans le parc privé sur son territoire

Tout d'abord, bref rappel des caractéristiques d'un logement décent, base réglementaire essentielle pour la mise en location de biens conformes à la loi :

• d'une surface habitable minimum : 9m2 minimum avec hauteur sous plafond de 2,20 mètres ou volume habitable de 20m3 ;
• sans risque pour la sécurité physique ou la santé du locataire (locaux protégeant du ruissellement et des remontées d’eau, fenêtres et porte présentant une étanchéité à l’air suffisante, réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité et sont en bon état d'usage et de fonctionnement, pièce principale bénéficie d’un

éclairement naturel, aération/ventilation suffisante, etc.) ;

• dénué d'espèces nuisibles et parasites ;
• doté d'équipements conformes à un usage d'habitation : installations électriques et de chauffage, accès à l’eau potable, évacuation des eaux usées, WC et cuisine (évier et plaques de cuisson) ;
• répondant à un critère de performance énergétique minimale.

Référence : Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent (révisé par le décret n° 2017-312 du 9 mars 2017 dans le cadre de la loi ELAN) https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000217471

Définir les besoins

Pour éviter certaines difficultés en cours de location (notamment la vacance en raison de l’inadaptation du bien aux besoins des ménages prioritaires visés dans le cadre de l’IML), il faut avoir défini au préalable avec les partenaires institutionnels (et associatifs lorsque la prospection est mise en œuvre par plusieurs organismes) un « cahier des charges » précisant : les typologies recherchées, les localisations (communes, quartiers, etc.) et les critères requis sur l’état du bien.

Travailler à une meilleure connaissance du parc locatif local mobilisable :

• l’état du marché locatif local : loyer moyen au m2 par secteur et selon la typologie, vacance locative, état du parc (zones d’habitat indigne définies par l’EPCI le cas échéant, ensembles neufs ou ancien) ;
• les politiques urbaines en cours : la collectivité et les opérateurs en charge des opérations programmées pour l’amélioration de l’habitat, des programmes d’intérêt général ou encore programme « Action cœur de ville » peuvent être des relais pour la location solidaire une fois la rénovation achevée ;
• les outils d’incitation à la location solidaire : dispositifs fiscaux (principes du non cumul notamment), aides de l’ANAH et primes locales.

Articuler l’offre et les situations des ménages

Être vigilant quant aux charges de fluides (équipement, isolation). Au-delà du DPE, le chauffage et la production d’eau chaude (individuels ou collectifs), la nature des vitrages (simples ou doubles), la situation du logement (RDC/Dernier étage) et son isolation influent fortement sur le reste à charge et les factures d’énergie.

• Des logements à l’adresse, à proximité des transports collectifs ou qui répondent à un besoin ciblé pré-identifié, par exemple un ménage souhaitant s’installer en zone rurale, périurbaine, etc.
• Des typologies qui correspondent aux besoins des situations recensées. Vous vous appuyez pour cela sur votre connaissance, celle de vos partenaires et sur les documents d’observation et d’analyse des besoins disponibles sur votre territoire.

L'identification des propriétaires susceptibles de recourir à la gestion par un tiers

Elle se décline ensuite selon plusieurs modalités (porte-à-porte, téléphone, mailing, terrain, etc.) et requiert une communication dédiée ainsi qu’une organisation rigoureuse (fichier de contacts tenu à jour avec procédures à suivre).

Informer et communiquer sur l’intermédiation locative n’est pas chose aisée. Elle revêt dif- férentes formes (location/sous-location avec ou sans bail glissant, mandat de gestion) qui n’impliquent pas les mêmes garanties pour le propriétaire et les mêmes savoir-faire du côté
des associations. Elle peut ou non être associée au conventionnement Anah dont les conditions de mises en œuvre dépendent là encore des choix opérés par le propriétaire et des contraintes
posées nationalement et localement par l’Agence et ses délégataires. Les émetteurs et les récepteurs sont multiples, leurs intérêts et objectifs sont différents : services de l’Etat et des collectivités sur les champs du social, de l’habitat, de l’environnement ; organismes agréés pour l’intermédiation locative, délégations Anah, partenaires (Adil, SIAO, etc.)

Développer une communication mettant en avant les avantages du dispositif, et sécurisant les propriétaires :

Plusieurs moyens de sécuriser les risques locatifs pour les propriétaires bailleurs :
Les arguments pour les propriétaires bailleurs :

• "Louez responsable" : Contribuer au maintien de la vie économique et de l'attractivité durable de son territoire
• "Louez solidaire" : S'engager en faveur de l'accessibilité au logement pour les travailleurs saisonniers, les jeunes travailleurs ou en formation professionnelle sur mon territoire"
• "Louez abordable" : Des avantages fiscaux sont destinés aux propriétaires solidaires permettent de recouvrir des réductions fiscales au prorata de la réduction de loyers appliqués aux locataires au regard des loyers pratiqués sur le marché immobilier local

Mais aussi :

• la garantie du paiement des loyers et des charges,
• la remise en état du logement en cas de dégradation,
• la possibilité de renouveler le contrat ou de récupérer son logement sans formalités à la fin du bail.
• la gestion locative assurée par une association qui choisit le locataire et l’accompagne tout au long du bail,
• la possibilité de bénéficier d’avantages fiscaux dans certains cas et sous certaines conditions : une convention avec l’Anah est signée avec, le cas échéant, la possibilité de bénéficier de subventions pour financer les travaux et de primes complémentaires.

Les voies de sécurisation principales en cas de loyers impayés :

- Par le recours à la Garantie VISALE, ouvert sous conditions aux bailleurs ayant confié leur bien en mandat de gestion à un organisme agréé. La garantie Visale est un dispositif de cautionnement gratuit porté par Action Logement Services qui permet aux propriétaires de se prémunir contre les impayés locatifs et depuis février 2019, les dégradations locatives. La garantie intervient comme une caution : le propriétaire est indemnisé mais le locataire reste
redevable auprès d’Action Logement Services de ses créances. L’ensemble de la procédure contentieuse est donc mené par Action Logement Services.
- Par la souscription d’un contrat d’assurance risque impayés et/ou dégradations par le propriétaire bailleur lors de la mise à disposition de son logement. Certaines fédérations professionnelles d’opérateurs d’intermédiation locative proposent ce service aux propriétaires mobilisés

Prendre appui sur une communication institutionnelle renforcée est essentiel à la réussite du dispositif

Une communication pertinente c’est-à-dire précise et cohérente avec le déploiement de l’IML sur le territoire, est un facteur majeur d’atteinte des objectifs puisqu’elle démultiplie les contacts avec des bailleurs potentiellement solidaires :

• Utiliser les panneaux d’affichage municipaux destinés à l’action associative pour informer sur la location solidaire, le projet associatif et inviter les propriétaires à prendre contact ;
• Agir sur l’espace de l’agence : Si donne sur rue, travailler la « vitrine » : biens loués, phrases d’accroche sur la location solidaire, témoignages de propriétaires qui vous ont fait confiance... ; → Attention pour rappel, la communication assimilée à de la démarche commerciale pour des structures non soumises à la TVA pourrait remettre en cause le caractère non lucratif de l’activité. Il est donc indispensable de mentionner clairement la visée sociale et solidaire de l’activité (en l’occurrence ici, la gestion locative).
• Réaliser des supports informatifs sur le marché locatif local et l’intérêt d’une location solidaire au regard de ce-dernier (habitat dégradé, vacance, rentabilité...) et les diffuser via les partenaires (locaux associatifs, municipaux, ADIL, etc.) en les mettant à disposition ;
• Utiliser le site Internet de la structure : proposer une page dédiée aux propriétaires et travailler à son recensement pour qu’elle apparaisse aisément via les moteurs de recherches, y - Mettre en place un fichier de suivi des logements et propriétaires capitalisant l’ensemble des données (profils, biens, attentes, actions, taux de conversion) dont vous avez besoin pour faire des réponses adaptées et personnalisées

Sources sur le site du Ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des Territoires