Tout d'abord, bref rappel des caractéristiques d'un logement décent, base réglementaire essentielle pour la mise en location de biens conformes à la loi :

• d'une surface habitable minimum : 9m2 minimum avec hauteur sous plafond de 2,20 mètres ou volume habitable de 20m3 ;
• sans risque pour la sécurité physique ou la santé du locataire (locaux protégeant du ruissellement et des remontées d’eau, fenêtres et porte présentant une étanchéité à l’air suffisante, réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité et sont en bon état d'usage et de fonctionnement, pièce principale bénéficie d’un

éclairement naturel, aération/ventilation suffisante, etc.) ;

• dénué d'espèces nuisibles et parasites ;
• doté d'équipements conformes à un usage d'habitation : installations électriques et de chauffage, accès à l’eau potable, évacuation des eaux usées, WC et cuisine (évier et plaques de cuisson) ;
• répondant à un critère de performance énergétique minimale.

Référence : Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent (révisé par le décret n° 2017-312 du 9 mars 2017 dans le cadre de la loi ELAN) https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000217471

Définir les besoins

Pour éviter certaines difficultés en cours de location (notamment la vacance en raison de l’inadaptation du bien aux besoins des ménages prioritaires visés dans le cadre de l’IML), il faut avoir défini au préalable avec les partenaires institutionnels (et associatifs lorsque la prospection est mise en œuvre par plusieurs organismes) un « cahier des charges » précisant : les typologies recherchées, les localisations (communes, quartiers, etc.) et les critères requis sur l’état du bien.

Travailler à une meilleure connaissance du parc locatif local mobilisable :

• l’état du marché locatif local : loyer moyen au m2 par secteur et selon la typologie, vacance locative, état du parc (zones d’habitat indigne définies par l’EPCI le cas échéant, ensembles neufs ou ancien) ;
• les politiques urbaines en cours : la collectivité et les opérateurs en charge des opérations programmées pour l’amélioration de l’habitat, des programmes d’intérêt général ou encore programme « Action cœur de ville » peuvent être des relais pour la location solidaire une fois la rénovation achevée ;
• les outils d’incitation à la location solidaire : dispositifs fiscaux (principes du non cumul notamment), aides de l’ANAH et primes locales.

Articuler l’offre et les situations des ménages

Être vigilant quant aux charges de fluides (équipement, isolation). Au-delà du DPE, le chauffage et la production d’eau chaude (individuels ou collectifs), la nature des vitrages (simples ou doubles), la situation du logement (RDC/Dernier étage) et son isolation influent fortement sur le reste à charge et les factures d’énergie.

• Des logements à l’adresse, à proximité des transports collectifs ou qui répondent à un besoin ciblé pré-identifié, par exemple un ménage souhaitant s’installer en zone rurale, périurbaine, etc.
• Des typologies qui correspondent aux besoins des situations recensées. Vous vous appuyez pour cela sur votre connaissance, celle de vos partenaires et sur les documents d’observation et d’analyse des besoins disponibles sur votre territoire.

L'identification des propriétaires susceptibles de recourir à la gestion par un tiers

Elle se décline ensuite selon plusieurs modalités (porte-à-porte, téléphone, mailing, terrain, etc.) et requiert une communication dédiée ainsi qu’une organisation rigoureuse (fichier de contacts tenu à jour avec procédures à suivre).

Informer et communiquer sur l’intermédiation locative n’est pas chose aisée. Elle revêt dif- férentes formes (location/sous-location avec ou sans bail glissant, mandat de gestion) qui n’impliquent pas les mêmes garanties pour le propriétaire et les mêmes savoir-faire du côté
des associations. Elle peut ou non être associée au conventionnement Anah dont les conditions de mises en œuvre dépendent là encore des choix opérés par le propriétaire et des contraintes
posées nationalement et localement par l’Agence et ses délégataires. Les émetteurs et les récepteurs sont multiples, leurs intérêts et objectifs sont différents : services de l’Etat et des collectivités sur les champs du social, de l’habitat, de l’environnement ; organismes agréés pour l’intermédiation locative, délégations Anah, partenaires (Adil, SIAO, etc.)

Développer une communication mettant en avant les avantages du dispositif, et sécurisant les propriétaires :

Plusieurs moyens de sécuriser les risques locatifs pour les propriétaires bailleurs :
Les arguments pour les propriétaires bailleurs :

• "Louez responsable" : Contribuer au maintien de la vie économique et de l'attractivité durable de son territoire
• "Louez solidaire" : S'engager en faveur de l'accessibilité au logement pour les travailleurs saisonniers, les jeunes travailleurs ou en formation professionnelle sur mon territoire"
• "Louez abordable" : Des avantages fiscaux sont destinés aux propriétaires solidaires permettent de recouvrir des réductions fiscales au prorata de la réduction de loyers appliqués aux locataires au regard des loyers pratiqués sur le marché immobilier local

Mais aussi :

• la garantie du paiement des loyers et des charges,
• la remise en état du logement en cas de dégradation,
• la possibilité de renouveler le contrat ou de récupérer son logement sans formalités à la fin du bail.
• la gestion locative assurée par une association qui choisit le locataire et l’accompagne tout au long du bail,
• la possibilité de bénéficier d’avantages fiscaux dans certains cas et sous certaines conditions : une convention avec l’Anah est signée avec, le cas échéant, la possibilité de bénéficier de subventions pour financer les travaux et de primes complémentaires.

Les voies de sécurisation principales en cas de loyers impayés :

- Par le recours à la Garantie VISALE, ouvert sous conditions aux bailleurs ayant confié leur bien en mandat de gestion à un organisme agréé. La garantie Visale est un dispositif de cautionnement gratuit porté par Action Logement Services qui permet aux propriétaires de se prémunir contre les impayés locatifs et depuis février 2019, les dégradations locatives. La garantie intervient comme une caution : le propriétaire est indemnisé mais le locataire reste
redevable auprès d’Action Logement Services de ses créances. L’ensemble de la procédure contentieuse est donc mené par Action Logement Services.
- Par la souscription d’un contrat d’assurance risque impayés et/ou dégradations par le propriétaire bailleur lors de la mise à disposition de son logement. Certaines fédérations professionnelles d’opérateurs d’intermédiation locative proposent ce service aux propriétaires mobilisés

Prendre appui sur une communication institutionnelle renforcée est essentiel à la réussite du dispositif

Une communication pertinente c’est-à-dire précise et cohérente avec le déploiement de l’IML sur le territoire, est un facteur majeur d’atteinte des objectifs puisqu’elle démultiplie les contacts avec des bailleurs potentiellement solidaires :

• Utiliser les panneaux d’affichage municipaux destinés à l’action associative pour informer sur la location solidaire, le projet associatif et inviter les propriétaires à prendre contact ;
• Agir sur l’espace de l’agence : Si donne sur rue, travailler la « vitrine » : biens loués, phrases d’accroche sur la location solidaire, témoignages de propriétaires qui vous ont fait confiance... ; → Attention pour rappel, la communication assimilée à de la démarche commerciale pour des structures non soumises à la TVA pourrait remettre en cause le caractère non lucratif de l’activité. Il est donc indispensable de mentionner clairement la visée sociale et solidaire de l’activité (en l’occurrence ici, la gestion locative).
• Réaliser des supports informatifs sur le marché locatif local et l’intérêt d’une location solidaire au regard de ce-dernier (habitat dégradé, vacance, rentabilité...) et les diffuser via les partenaires (locaux associatifs, municipaux, ADIL, etc.) en les mettant à disposition ;
• Utiliser le site Internet de la structure : proposer une page dédiée aux propriétaires et travailler à son recensement pour qu’elle apparaisse aisément via les moteurs de recherches, y - Mettre en place un fichier de suivi des logements et propriétaires capitalisant l’ensemble des données (profils, biens, attentes, actions, taux de conversion) dont vous avez besoin pour faire des réponses adaptées et personnalisées

Sources sur le site du Ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des Territoires

Née d’une pratique existant depuis plusieurs années, la cohabitation intergénérationnelle solidaire est encadrée juridiquement depuis la loi ÉLAN(12). Il s’agit d’un contrat par lequel une personne locataire du parc social (ou privé) de 60 ans et plus sous-loue une partie de son logement à une personne de moins de 30 ans moyennant une contrepartie financière modeste(13). Pour le parc social, le coût de la ou des pièces principales sous-louées est calculé au prorata du loyer et des charges rapportés à la surface habitable du logement. Le locataire concerné n’a qu’un devoir d’information envers son bailleur, il ne s’agit pas d’une demande d’autorisation.
La durée du contrat est fixée librement par les parties. Il ne pourra pas toutefois s’étendre dès lors que le jeune aura eu ses 30 ans. Chaque cocontractant peut décider de mettre fin au contrat. La durée du préavis est alors d’un mois. Il est également possible de prévoir la réalisation de “menus services” par le jeune, sans but lucratif. Toutefois, il peut être un acteur important de la mise en œuvre de ce dispositif en travaillant notamment avec une structure ou une association régie par la loi de 1901 œuvrant pour la cohabitation intergénérationnelle solidaire favorisant la mise en relation entre les locataires et les personnes de moins de 30 ans.
La charte de cohabitation intergénérationnelle(14) précise le cadre et définit les objectifs que doivent partager les personnes âgées, les jeunes ainsi que les structures et associations :

• prévenir l’isolement des seniors et contribuer le mieux possible à leur maintien à domicile ;
• permettre aux jeunes d’être accueillis, avec une contrepartie financière modeste, selon des modalités définies dans le contrat de cohabitation intergénérationnelle liant les deux parties.

Le cas échéant, pour le parc social, les structures et associations concernées doivent signer une convention définissant le rôle des deux parties.
Les outils précités doivent permettre de favoriser un peu plus l’accès des jeunes au parc social et leur permettre de se loger dans des conditions décentes à un coût modéré, leurs ressources étant parfois très modestes et ne leur permettant pas de se loger dans le parc privé.
Source : Union Sociale pour l'Habitat.

• Acteurs relais auprès des personnes âgées :** Communes, services sociaux, structures de soin et médicales ; commerces locaux - Acteurs relais pour toucher les publics jeunes et saisonniers : Réseaux sociaux ; Employeurs ; Associations de jeunes, de saisonniers, clubs sportifs, universités - centres de formation ; Services publics de l'emploi (MLJ, PIJ-BIJ, Pole emploi...) ; CAF - Médias locaux, réseaux sociaux, influenceurs, ambassadeurs ..."" comme relais du dispositifs

L'habitat participatif selon la Loi ALUR

« L’habitat participatif favorise la construction et la mise à disposition de logements, ainsi que la mise en valeur d’espaces collectifs dans une logique de partage et de solidarité entre habitants. » (CCH art. L200-1 et suivants)

Le rôle des collectives à l'initiative ou en soutien des projets d'habitats participatifs

Les collectivités locales ne savent pas toujours comment se positionner vis-à-vis de ces initiatives habitantes. Nombreuses sont les collectivités qui ont été sollicitées par des groupes qui recherchent un terrain pour développer leur projet. Les réponses à ces besoins sont variées : entre le refus d'intervention, l'aide ponctuelle ou encore la mise en place de politiques d'accompagnement assez structurées. Beaucoup d'élus se questionnent : les collectivités sont-elles légitimes à aider ce type de projets ? Quel intérêt représentent ces opérations pour le territoire
Le mouvement de l'habitat participatif ? L’intérêt public et l'intérêt privé de ces groupes peuvent trouver des convergences encore plus fortes lorsque les collectivités deviennent facilitatrices : des simples échanges autour des valeurs du projet et des attentes de la commune, jusqu’à des exigences de contreparties (mixité sociale, dispositifs antispéculation, performances écologiques), voire la possibilité d’impulser un type de projets via des appels à projets (choix de favoriser tel ou tel statut, tel niveau de ressources...) Un certain nombre de collectivités mobilisent aujourd’hui l’habitat participatif dans leur projet d’écoquartier, ou encore comme une solution pour densifier l'habitat dans un contexte foncier contraint. Ainsi, un nombre croissant de projets intègre ces opérations, en leur réservant une parcelle dédiée en proposant un appel à projets.

Avantages de ces projets

En France, l'habitat participatif connaît depuis une quinzaine d'années un nouvel essor. Le recensement des projets d’habitat groupé montre bien cette effervescence. Ces projets sont de natures diverses, aussi bien en termes d'initiative, de montage, de partenariats, de valeurs... Ils nécessitent de nombreuses compétences et se heurtent à un certain nombre d'obstacles notamment fonciers, juridiques et financiers mais aussi liés au fonctionnement même des groupes d'habitants qui font ce choix. Mais de nombreux arguments existent au bénéfice de ces projets :

• une gouvernance partagée : les habitants sont responsables du projet immobilier et les décisions sont prises collectivement sur les usages des lieux, un lien étroit avec la collectivité lorsque le projet est partagé
• le bien vivre et le lien social : implication des habitants dans le quartier et la vie locale,une meilleure appropriation des logements (réalisation de logements « sur-mesure »), une envie de ces groupes de s’impliquer dans leur quartier, des liens forts créés entre membres du groupe, permettant d’espérer des liens sociaux riches et durables, un refus, parfois, du système spéculatif...
• une préservation des ressources environnementales : une ambition écologique et architecturale souvent forte (souvent norme BBC, usage de matériaux bio-sourcés, régionaux...), moindre consommation foncière que de l'habitat individuel...

Encadrement juridique

La loi ALUR crée deux structures juridiques : la Coopérative d'habitants et la Société d’Attribution et d'Autopromotion, définies comme deux types de Sociétés d’Habitat Participatif. Ces deux statuts spécifiques n’ont pas vocation à remplacer les outils existants, mais plutôt à apporter de nouvelles solutions aux groupes d’habitants pour leur permettre de mener à bien leurs projets. Les personnes regroupées dans un projet d’habitat participatif ont la qualité d’associés et acquièrent donc au préalable des parts sociales de ces sociétés. Une charte fixant les règles de fonctionnement de l'immeuble doit être adoptée par l'assemblée générale des associés (et signée par tout nouvel entrant dans les lieux)

Clés de réussite

"Il faut d’abord une volonté politique forte pour proposer un projet innovant,
ambitieux, durable et adapté. Il faut également laisser le temps aux porteurs du projet de construire leur démarche participative et le projet architectural. Il est nécessaire de se faire accompagner par des professionnels spécialisés. Enfin, nous faisons le pari de la confiance envers un groupe d’habitants volontaires, motivés, avec lequel nous travaillons en étroite collaboration." Gérard Avril, Maire de Forcalquier (2017-2020)